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土地活用で知っておくと便利な数字と計算★土地活用通信★
土地活用通信
日々、土地活用のご提案を行う中で、覚えておくと役に立つ知識がいくつかあります。
今回は、その中でも土地活用に関連する基本的な数字や計算についてお伝えします。
■１分＝８０メートル
不動産の基準で、「1分間で歩ける距離は80メートル」という目安があります。
たとえば、賃貸物件の広告に「○○駅まで徒歩10分」と記載されている場合、その物件は駅から10分×80メートル＝800メートルの距離にあることを意味します。
また、目的地までの距離が2キロメートルであれば、2,000メートル÷80メートル＝25分と計算できます。
■１坪＝２帖（畳）
よくお部屋の広さは「帖」で表すことが多いと思いますが、建物全体や土地に関しては「坪」で表すことが多いかと思います。
１帖は畳１枚分の91cm×182cmの長方形の形をしています。
これを２枚分で182m×182cmの正方形にしたものが１坪の大きさです。
■１㎡＝０．３０２５坪
上記で出た「坪」ですが、尺貫法で使われていた単位で、1坪は3.3057785124㎡です。
1を3.3057785124で割り戻してみると、0.302500605（約0.3025）になります。
これを活用して、「㎡」と「坪」を相互に換算する際には以下の方法が便利です。
・「㎡」→「坪」：0.3025を掛ける
・「坪」→「㎡」：0.3025で割る
たとえば、100㎡を坪に直す場合、100×0.3025＝約30.25坪となります。逆に100坪を㎡に変えるなら、100÷0.3025＝約330.57㎡です。
異なる単位が入り乱れる場面で、こうした知識を活用いただければと思います。
■１反＝１，０００㎡＝３００坪
こちらも広さに関してですが、昔から主に農地で使われている「歩（ぶ）」、「反（たん）」、「畝（せ）」、「町（ちょう）」という単位があります。
これらを平方メートルに換算すると、「歩」＝10㎡、「畝」＝100㎡、「反」＝1,000㎡、「町」＝10,000㎡となります。
これらの単位は「１対１０」の比率で変化します。
主に「反」を使うことが多いですので、１反＝1,000㎡=300坪だけ覚えておきましょう。
■１０：８：７
「一物四価（いちぶつよんか）」という言葉を聞いたことがありますでしょうか。
これは、一つの土地に4つの異なる評価基準があることを指します。
具体的には、市場取引価格を示す「時価」、国や自治体が法令に基づき評価する「公示価格」、相続財産の計算に使う「相続税評価額」、そして固定資産税を算出する際の「固定資産税評価額」の4つです。
このうち、「時価」を除いた3つの基準、「公示価格」、「相続税評価額」、「固定資産税評価額」には「１０：８：７」の関係性があります。
たとえば、「公示価格」が１０００万円の場合、「相続税評価額」は８００万円、「固定資産税評価額」は７００万円と見積もることができます。
この「１０：８：７」の比率を覚えておくと、ひとつの評価額をもとに他の評価額もおおよそ推測できます。
土地の売買では「公示価格」が参考にされることが多いですが、公示価格は特定の基準地点を基にした値であり、該当の土地自体をカバーできるわけではありません。
そこで「相続税評価額」や「固定資産税評価額」を確認することで、他の評価額を推定することができるというわけです。
■１台＝７坪
土地を駐車場にする際、車1台の駐車スペースのみですと４坪程度で十分なのですが、駐車場内で切り返し等を行うと考えると、この面積では足りません。
これは私の感覚になるのですが 、１台あたり７坪と考えると十分に面積を取ることができます。
100坪の土地をすべて駐車場にするとき、100÷7=14.28…となりますので、14台は停められるだろうという計算になるわけです。
もちろん駐車場運営する場合は１台でも多くとるべきですので、配置や車種を考えてより台数を増やす必要がありますし、土地の形状によっては駐車できる車の数も大きく変わります。
あくまでざっとした参考値と思っていただければ幸いです。
～ まとめ ～
今回は土地活用の話をする中でよく使う数字や計算をお話ししました。
実際の収支等のご提案時にはより詳細で複雑な計算にはなりますが、我々資産運用部がわかりやすくご説明させていただきますので、ご安心ください。
専門知識を活用し皆様をサポートいたしますので、是非お気軽にご相談ください。
◆◇◆ 資産運用部 橘田◆◇◆
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