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『タワマン節税』 相続税評価額のルールが変更に★土地活用通信★
土地活用通信
「タワマン節税」って聞いたことありませんか？
タワーマンションとは、大都市圏で増えている総階数 20階建以上のマンションのことをいいます。
建築基準法の規制緩和により、1999年ごろから大都市圏で急増し、現在全国で1400棟以上あり、38万戸を超えています。
現行ルールでは、 高層マンションの相続税評価額は、 路線価などを基準にし、階層には関係なく専有面積に応じて決められている。
その一方で、固定資産税評価額は、１棟の評価額を各所有者の専有面積で按分しているので階層による差はありません。
つまり、同じ面積なら上層階であろうと低層階であろうと同じ税額が課せられています。
しかし市場で売買される価格は上層階になるほど高く、評価額と実勢価格とギャップが広がり
この時価と評価額の乖離（かいり）に着目した節税策が「タワーマンション節税」です。
国税庁が全国のタワーマンションについて2018年データを抽出調査した平均では実勢価格が評価額の2.3倍以上で、超高層のタワーマンションはその差が更に拡大し、上層階では実勢価格が評価額に3.16倍の乖離（かいり）。
逆に言うと相続税評価額を実勢価格の3割以下に圧縮できた為、相続税の節税スキームとして「タワマン節税」の人気が高まったようです。
2023年1月に発表された国税庁報道発表資料の市場価格と相続税評価額の乖離の事例によると、東京都で、築9年、43階建てのタワーマンションの23階、専有面積67.17㎡を相続していた場合に、市場価格は1億1900万円で、相続税評価額は3720万円でした。これは、約3.20倍の乖離率です。
■出所：国税庁「マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議について 2023.1.31」
相続税評価額のルール見直しにより何が変わる？
相続税評価額のルールを見直すことで、タワマンも、一戸建ての評価額と同程度になるように、計算方法が変わります。
国税庁によると、24年1月からの算定では、まずマンション1室の実勢価格が評価額とどれくらいかけ離れているかを示す「評価乖離率」を求める。
1を乖離率で除した値が0.6未満の場合には評価乖離率と0.6を、1を超える場合は評価乖離率のみを、従来の評価額に掛けて補正する仕組みだ。
新しい相続税評価額のルールは、2024年1月1日以降の相続に適用されます。
◆◇◆ 資産運用部 小熊 ◆◇◆
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