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次に来る地震、その建物は耐えられますか？★土地活用通信★
土地活用通信
地震大国日本。 日本列島は、複数のプレートが互いに衝突し合うという複雑な構造になっていて、地震の発生が非常に多いのが特徴です。
弊社に近いエリア、埼玉県北部では深谷市に断層帯（大きな地震を起こす可能性がある断層）がある事が知られています。
日本の地震の年表によると、日本で最初に記録された地震は、西暦416年に発生したとされています。最も被害が大きかった地震は、1923年9月1日に発生した関東大震災で、約10万人以上が亡くなりました。また他にも、1707年の宝永地震、1891年の濃尾地震、1995年の阪神・淡路大震災など多くの地震が発生しています。
その後も日本各地で多くの地震が発生し、多くの人々が犠牲になってきました。近年では、2011年3月11日に発生した東北地方太平洋沖地震（東日本大震災）は、Mw9.0の超巨大地震であり、多数の死傷者を出し、大きな被害をもたらしています。
■地震データに関する引用元、参考文献
国土交通省、気象庁ホームページ 日本付近で発生した主な被害地震より
https://www.data.jma.go.jp/svd/eqev/data/higai/higai1996-new.html
地震災害の中で、建物の倒壊による被害は大きな割合を占めています。
いま所有している、あるいは住んでいる建物は大丈夫でしょうか？
地震へ耐力を示す目安として、「耐震基準」というものがあります。
これは建築基準法で定めている地震に対する建物の強度を表す指標です。現行の耐震基準は2000年に設けられています。
また、地震に対する構造躯体の倒壊、崩壊、損傷等のしにくさを表すものとして「耐震等級」があります。等級は1から3までの3段階に分けられています。
耐震等級1を基準として、等級２が等級1の1.25倍、等級３が等級1の1.5倍として区分されています。耐震等級は、建物の構造や設備によって決まり、建物の倒壊等防止に関する法律に基づいて定められています。これは、建物の耐震性能を示す指標であり、等級が高い建物ほど地震に強いとされています。
基準となる耐震等級1を満たす建物とは・・・
倒壊、崩壊については、極めて稀に（数百年に一度程度）発生する地震力が建築基準法上定められていて、住宅表示性能でこれに耐えられるものを等級1としています。想定する地震の揺れの強さは、東京を想定した場合震度6強から7程度に相当し、建物が関東大震災の東京、阪神淡路大震災の神戸で観測された地震の揺れに相当します。
損傷については、数十年に一度程度発生する規模の地震による力 (東京における震度5強相当)に対して、耐えられる強さが求められます。
■発行元：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会HP（新築住宅の性能表示制度かんたんガイド 令和5年4月発行）より抜粋
では、地震に耐えられない躯体の目安はあるのでしょうか。街を歩いていると老朽化している建物をよく見かけますが・・・
古い建物、特に1981年以前に建築された建物は、建築基準法に定める耐震基準が強化される前の、いわゆる旧耐震基準（震度5強レベルに耐える力）によって建築されています。
耐震性が不十分なものが多く、大きな地震が起きると倒壊する危険性が高いとされています。事業用建物の場合、入居者に被害が及んだ場合、所有者である物件オーナーが責任を問われる可能性もあります。
老朽化し、耐震強度に不安がある建物を今後どうするか考えた時、大きく下記選択肢に分かれます。
1. 売却する： 建物、土地を売却する方法です。
土地の資産価値が高い場合に有効な方法です。解体費用がかかることがあり、売却時には譲渡所得税、住民税がかかります。
2. 駐車場にする： 建物を解体し、更地にして駐車場として活用する方法です。
コストを抑える事が出来ます。更地にする事で翌年の固定資産税が上昇します。駐車場の需要があるか調査が必要です。
3. 貸す： 建物を解体し、更地にして貸す方法です。
コストを抑えるが出来ます。立地により、借主が見つかるまで時間がかかる場合があります。駐車場と同じく翌年の固定資産税が上昇します。契約期間が長くなるケースが多く、期間中は土地を自由に活用出来なくなります。
4. リフォームする： 建物を再活用する方法です。
老朽化したものでも、リフォームによって耐震性を向上させることができます。建て替えに比べ工期が短く、コストが抑えられます（建替え並みにコストがかかる場合もあり）。地盤改良が難しく、必ずしも理想の間取りに出来るわけではありません。
5. 建て替える： 解体し、新築にする方法です。
地盤補強から作業が出来る。また、最新の耐久性、耐震性、住宅性能を得られる事が可能です。また理想の間取りを求める事が出来ます。コスト、工期がかかります。
いずれの方法も立地や周辺環境、需要により条件が変動します。事前の情報収集、調査が成功に導く大切なポイントです。
「備えあれば憂いなし」ということわざがあります。
この機会にご所有の建物を見直してみてはいかがでしょうか？
◆◇◆ 資産運用部 髙野 ◆◇◆
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