相続税を取り巻く環境は、ここ数年で確実に変化しています。基礎控除引き下げ以降、課税対象者は増加。都市近郊では「自宅の土地だけで相続税が発生する」ケースもあるようです。

相続税制度の基本は国税庁が定めていますが、評価方法や通達の運用は見直しが続いています。特に不動産評価に関する厳格化の流れは、地主にとって無視できません。

「何もしなくても大丈夫な時代」はとっくに過ぎ、「制度改正を前提に備える時代」に入りました。

■地主が抱える本質的リスク

相続税の基礎控除は

3,000万円＋600万円×法定相続人の数。

配偶者と子2人なら4,800万円。

前述のとおり、都市部やその近郊では、土地評価だけでこの水準を超えることもあります。

地主に多いのは、下記2パターン。

・資産の大半が土地

・現金はそれほど多くない

納税は原則現金一括。準備がなければ、守りたかった土地を売却するしかありません。

■土地活用が有効な理由

土地を更地で保有している場合は自用地評価。

しかし賃貸住宅を建てると、土地は貸家建付地となり評価が下がります。

それに加えて、

・建物は固定資産税評価額で算定

・建築資金の借入金は債務控除対象

この仕組みにより、現金で保有するよりも相続税評価を抑えられる場合があります。

ただし重要なのは、「節税になるか」ではなく「経営として成り立つか」です。

■これからの相続対策は“収益設計”が鍵

現在取り巻く環境は

・建築費高騰

・金利上昇局面

・賃貸市場の競争激化

相続税評価圧縮だけを目的とした建築は危険です。

必要なのは、

1．相続税圧縮効果の試算

2．長期収支シミュレーション

3．将来売却まで見据えた商品設計

この3点を同時に検証することです。

■ 建築会社ができる本当の価値

私たち建築会社の役割は、単に「建てること」ではありません。

・土地特性の分析

・市場賃料の精査

・建築コストの最適化

・将来の修繕計画設計

これらを踏まえ、相続対策と収益性を両立するプランを設計することです。

特に地主様の場合『20年後にどうなっているか』まで描かなければ意味がありません。

出口戦略（売却・承継・法人化）まで見据えた建築設計こそ、これからの土地活用に求められる視点です。

相続対策は、思い立ったときが最も動きやすいタイミングです。 制度が変わってからでは、選択肢は狭まります。

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・相続税がいくら想定されるのか

・建築した場合どれくらい圧縮できるのか

・今の市況で成り立つ計画なのか

30分の簡易試算でも、方向性は見えてきます。

「建てるかどうか」ではなく、まずは現状把握から。

それが、改正相続税時代における地主の最も賢明な一歩です。

◆◇◆ 資産運用部　福島 ◆◇◆

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