①需要の多さ

高齢者人口は今後も伸び続け、2025年には3677万人、ピークを迎えるのは2042年の3935万人と予測されています。あと20年後に最大限になる需要が予測できる分野って滅多にないですよね。

そして、増え続ける要支援・要介護高齢者672万人よりもさらに多い、身体・知的・精神障がい者964万人といった数も見逃すことはできません。

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② 差別化

「老人ホーム」をはじめとする「福祉施設」には、公募による事業も少なくありません。地方公共団体による１年に1度の公募もありますし、3年に1度といった公募もあります。しかも行政がエリアを細分化して公募をかけてきますので、希少価値による差別化といった意味でこれ以上のものはなかなかありません。

集合住宅による土地活用も益は少なくありませんが、特に人気のエリアでは建築した集合住宅が、数年後には他の集合住宅に取り囲まれるといったことも無くはありません。

★埼玉県北本市　公募事業『介護小規模多機能ケア　みらい』 2022.3　見学会コラムへ

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③収益

たとえば「集合住宅」と「福祉施設」の事業収支計画が同じく７％とします。その場合、 実際に手元に残る現金の多さは「福祉施設」に軍配が上がることが多くなると思います。

いくつか理由はあるのですが、その一つとして「維持管理コストの差」があります。

集合住宅では修繕や維持メンテナンスは大家さん負担となりますが、福祉施設の場合は運営会社負担となります（管理負担区分表による）。ばかにできない受水槽・浄化槽・エレベーターなどの維持管理費用も含まれますので、表面利回りでははかれない大きなメリットです。

★高齢者施設の土地活用　埼玉県久喜市『介護付有料老人ホーム　くき翔裕館Ⅱ号館』 2022.12見学会コラムへ

まだまだお伝えきれないメリットがたくさんございます。そしてもちろんデメリットも。

もっと詳しい内容を知りたいといったご希望がございましたら、お気軽にお問合せください。

お待ちしております。

◆◇◆ 資産運用部　福島 優仁 ◆◇◆

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